[자료]경매사건 낙찰 받는 비법

파인토 0 507 2017.01.12 11:54

경매사건 낙찰 받는 비법

예나 지금이나 세상은 전쟁터입니다. 강한 자가 약한 자를 잡아먹는 아프리카 사바나의 초원입니다. 살벌한 세상을 살아가려면 강한 승부사가

되어야 합니다. 본인이 선택한 사냥감의 급소를 정확히 파악하고 물어뜯어서 숨통을 끊어야 전리품을 얻을 수 있으며 부동산경매 또한 그와

같은 치열한 경쟁이며 싸움인 것입니다.

아시다시피 저의 선릉역사무실 인근에는 수많은 부동산들이 운집해 있고, 대한민국의 내로다 하는 수십 년 경력의 공인중개사, 감정평가사,

부동산학과 교수, 부동산경매강사, 등등의 전문가들이 드글드글하지요. 찬찬히 관찰해 보면 그런 대단한 스팩을 장착한 선수들이 몇 년이

되어도 먹잇감 한 마리를 못 잡는 분들도 있더군요.

사건의 맥을 모르니 수많은 사건들을 모두 찔러보고 두드려보기만 하고 맙니다. 수박도 쪼개야 달디 단 과육을 맛볼 수 있을 텐데 껍데기만

핥고 맙니다.

"........ ....... !!"

예~~ ?

아~! 구신 씨나락까먹는 ‘맥’빠지는 소리는 고만하고 퍼뜩 본론으로 들어가 보라구요? 흠흠..(신바람이 잡히면 저도 모르게 콧소리를 내는 버릇이

있습니다~ㅎㅎ) 거렇다면 이제부터 쌩초보도 이해하실 수 있도록 아래에 설명들어갑니닷~~~!!


아래
1. 먼저 부동산에는 아파트,빌라,단독주택,빌딩,토지,모텔,주유소,업소, 등등등등... 수없이 많은 분야가 있는데, 그중에서 본인의 특화된 전문분야를

선택해야합니다.(변호사도 이혼전문변호사, 산재전문변호사, 의료사고전문변호사, 등등으로 특화되어 있듯이 말입니다.)

2. 그리고 나서 그 중에서 전공분야를 선택해야 하는디 토지분야를 예로 든다면..
⓵전원주택지 및 별장지, ⓶개발지역토지, ⓷빌라 및 상가부지, ⓸공장부지, ⑤물류창고 및 야적장부지, ⑥막임야 전문업자, ⑦농림지전문, ⑧알박기

및 뒷땅맹지만들기 전문가, ⑨짜투리땅 전문가, ⑩지분경매전문가, 등등이 있으니 그 중에 한 가지를 선택하고 그에 해당되는 모든 정보를 수집하고

달달 외우는 것은 물론이고 고수들을 따라 댕기면서 실전을 익혀야합니다.

3. 그러면서 본인이 가장 잘 아는 지역을 선택해서 지리와 환경과 시세 및 모든 도시계획정보를 파악하고 채권/채무관계를 체크합니다. 채무액이 감정

가에 턱없이 부족하면 대부분 취하되므로 패스해 가면서 첨부터 감정가가 저평가된 상품이나 고난이도의 사건을 고릅니다.(그러나 많이 유찰된 사건만

을 고르는 것은 금물입니다.)

4. 그리고 사건의 리스크를 체크하는데, 리스크가 없는 사건은 영양가가 없으니 패스하고 “유치권, 법지권, 선순위가등기, 농취증, 지분경매, 해결가능한

맹지..” 등등의 빨간불이 켜진 매물을 찾아서 본인의 능력으로 리스크를 해결할 수 있을지를 검토합니다. 여기서 본인의 능력이란 “변호사를 사던, 친하게

지내는 고수에게 조언을 받던, 우격다짐으로 해결하던, 운으로 해결하던” 모두가 본인의 능력인 것입니다.~^^*

5. 또한 단독입찰로 낙찰받아도 영양가가 있는 물건인가, 전회차를 밟고 올라가서 따먹어도 가치가 있는 물건인가를 디테일하게 검토합니다. 즉, 하수나

중수들이 볼 수 없는 정보를 찾아서 상품에 대입시켜가며 가치를 평가해야 합니다.

6. 그리고 ‘퍽’쓰는 경쟁자에겐 언제든지 양보할 수 있도록 마음을 비워야 하는디, 골프에서 드라이브를 날릴 때도 어깨에 힘이 들어가면 뒷땅이나 픽사리가

나듯이 욕심은 모든 화의 근원이기 때문입니다. 경매사건은 끊임없이 나오니 욕심낼 필요가 엄지요~ ^^*

7. 특히 ‘법원문건접수’란을 세심히 관찰해야합니다.
왜냐하면, 우리들이 공동묘지에 가면 수많은 무덤들이 있지요? 그 많은 무덤 중에 사연 없는 무덤은 하나도 없습니다.

경매사건 역시 사연 없는 경매사건도 또한 한 건도 없습니다. 그런데 임자 없는 무덤의 사연은 알 수 없으나 법원의 경매사건은 ‘법원문건접수’란을

보면 누구나 알 수 있지요.

짧게는 수개월에서부터 많게는 수년에 이르도록 이해 당사자들에게 오고간 송달내용이 날짜별로 상세히 나와 있는데, 그 내역을 훑어보고 채무자와

채권자를 주인공으로 하는 추리소설을 쓸 수 있어야합니다. 그래야 사건의 맥을 짚고, 사건의 맥을 짚어야 급소가 바로 보이며, 공략할 수 있을 것입니다.

이상 저의 짧지않은 35년 땅장사의 경험에서 우러나온 느낌을 허접한 글로 표현해 봤습니다. 부족한 글 흉 허물치 마시고 투자에 조금이나마 도움이

되었으면 하는 마음으로 올린 글이오니 양해바라며, 끝까지 읽어주신 회원님들께 감사드립니다. 
 

자려출처 - 글쓴이 김대갑 배상

 

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