[지료]부동산권리분석 / 경매 주의할 점

파인토 0 159 2018.08.27 17:44

부동산권리분석 / 경매 주의할 점 부동산정보

 

 

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안녕하세요. 신성부동산입니다.

오늘은 권리분석 중 경매에서의 주의할 점에 대해 포스팅을 하겠습니다.

실무적, 이론적으로 아주 중요한 부분입니다.

부족하더라도 많은 도움이 되었으면 하는게 저의 바램입니다.


◈ 경매시 주의할 점


(1) 대위 변제

- 채무자의채무(대위)변제로 인한 경매취소 가능성

- 법원이 경매절차를 취소해야 하는 경우는 부동산의 멸실에 의한 경매절차의 취소, 잉여가망이 없는 경우의

경매절차의 취소, 집행취소서류의 제출


(2) 공장재단

- 공장재단에 속하는 개개의 부동산에도 저당권을 설정할수 있는데 이를 공장저당이라 합니다. 이는 민법이 아닌

공장저당법에 규정되어 있으며 일종의 특수저당권으로 민법의 저당권과 마찬가지로 당사자 사이의 공장저당권 설정에

관한 합의인 '공장저당권설정계약'과 등기에 의해 성립합니다.

 

- 다만, 공장의 토지 및 건물에 설치된 기계, 기구, 기타 공장의 공용물에 공장저당권의 효력이 미치기 위해서는 공장저당권

설정등기시에 그 목록이 제출되어 등기부에 기재되야 합니다. 공장저당법에 의한 공장은 일체성이 있음으로 일괄해서 경매처분

하는 것이 원칙입니다. 채권자의 임의적 선택에 의한 일부경매는 허용되지 않습니다.


(3) 종중 부동산

- 종중의 재산은 총유에 속하는 것으로 종중명의로 등기할 수 있습니다. 그러나 대부분의 경우 종가의 종손이나 종중의 유력인사의

단독소유로 등기하는 경우가 많습니다. 이를 '명의신탁'이라 하는데 우리나라는 명의신탁을 원칙적으로 금지하는 부동산실명법에도

불구하고 종중 재산의 명의신탁(+ 부부명의신탁)은 대법원판례와 부동산실명법의 특례규정에 의해 유효한 것으로 인정되고 있습니다.



 


(4) 법인의 재산

- 종중 재산과 비슷한 성격을 가지는 것으로 사회복지법인의 기본재산과 학교법인의 기본재산등이 있습니다.

사회복지법인은 사회복지사업에 따라 사회복지사업의 운영에 필요한 재산을 소유해야 하는데 그 재산은 기본재산과

보통재산으로 나뉘어 집니다. 사회복지법인은 이러한 기본재산을 매도, 증여, 교환, 임대, 담보제공, 용도변경 등을

하고자 할때에는 주무관정인 보건복지부 장관의 허가를 받아야 합니다. 이러한 규정을 위반하고 기본재산을 매도, 담보

등으로 제공하는 것은 효력이 없습니다. 이런 재산이 경매에 나오면 낙찰자는 소유권을 잃을 가능성이큽니다.

학교법인 역시 사회복지법인의 경우처럼 관할교육청의 허가를 받아야 기본재산을 매도, 증여, 담보제공 등을 할수

있습니다. 참고로 학교교육에 직접 사용되는 재산 즉 교지, 교사, 체육장, 실습자의 연구시설 등은 이를 매도하거나

담보로 제공할수 없습니다. 유치원의 경우에도 학교법인에 해당합니다.


(5) 대지권 미등기 건물

- 아파트와 상가처럼 집합건물의 경우에는 전유부분, 공용부분 그리고 대지지분으로 이루어져 있습니다. 그러나 대지권이

아닌 건물 부분에 대해서만 저당권이 설정되고 경매가 나온 경우 대법원은 이와 관련해서 구분건물의 대지사용권은 비록

미등기라도 전유부분과 옹용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적일체불가분성이

인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 주된 권리인 대지사용권에도 미친다고

판결하고 있습니다.

대지권이 등록되어 있지 않은 집합건물의 낙찰자가 그 집합건물의 최초분양자를상대로 직접 대지권에 대한 소유권이전등기를

해 달라고 할수 있습니다.

 


(6) 미등기건물이 있는 토지의 법정지상권

- 신축중이던 건물이 저당권이 설정된 후 건물이 완공 등기된 경우, 단독주택이나 다가구와 연립이나 다세대인 경우 별도로

구분해야 합니다.

 


만일 건물의 형태가 단독,다가구라면 세입자 문제가 부담이 될수 있으나 공동주택의 경우에는 문제가 될 소지가 적습니다.

단독이나 다가구인 경우 신축중일 때 전입신고를 한 세입자는 선순위 세입자로서 보호를 받을수 있지만 아파트, 연립주택,

다세대 주택이라면 신축중인 상황에서 이를 임차해 전입신고한 경우에는 보전등기 이후에 주소정정신고를 해야하는데

세입자의 대항력 취득시점은 최초 전입시점이 아니라 주소정정신고 시점이 됩니다. 결국 제3자가 특정호수를 인식할 수 있도록

주소정정신고를 한 시점부터 대항력이 생기는 것입니다.

 


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